第二节 2013年重庆市房地产市场分析

1997年，重庆市直辖以来，城市化进程不断加快，由此催生并带动了房地产业的较快增长。伴随国务院在房地产市场颁布一系列规章制度，重庆市房地产业在宏观调控环境中趋势较为平稳，房地产业开发规模有所扩大。

2013年，全国经济保持“稳中求进”的发展总思路，经济发展下行压力加大，经济增长逐渐放缓，社会经济逐渐进入发展“新常态”，而重庆市房地产市场整体运行较为平稳。房地产开发投资保持继续增长态势，达到3012.78亿元，增长20.1%；商品房新开工和施工面积较年初实现稳步推进，竣工面积有所下滑。其中，新开工面积7641.63万平方米，增长31.4个百分点，施工面积26251.89万平方米，增长19.3个百分点，竣工面积达到3804.36万平方米，下滑4.7个百分点；全年商品房销售面积呈上升趋势，共销售4817.56万平方米，其中住宅销售面积4359.19万平方米，增长6.2%。

同时，西部大开发战略带动重庆市城镇化速度，2013年，重庆市常住人口城镇化率为58.34%，该比例呈逐年递增状态。而2013年城市居民人均可支配收入达到25216元，比2012年增长9.8%。由此可见，重庆市对房产的需求空间较大，对房产的购买能力有所提高，房地产市场呈现良好态势。

一 2013年宏观经济形势分析

（一）国内生产总值水平

美国经济学家西蒙·库兹涅茨经过统计数据分析，认为宏观经济增长率与房地产业发展状况之间存在着密切关联（见表3-1），二者之间呈较为明显的正相关关系，经济增长率水平低，房地产业处于萎缩阶段；而一旦经济增长率提升，则房地产市场处于增长阶段，发展速度也随之加快。

中国经济发展水平一般利用国内生产总值（GDP）表征，该指标是一个国家（或地区）所有常驻单位在一定时期内生产活动的最终成果，也是国民经济核算的核心指标，更成为衡量一个国家或地区总体经济状况的重要标尺。同时，该指标能够反映出一个国家的经济发展规模、经济结构和人民的平均生活水平。

一个国家经济运行良好，表明该国各行业生产活动相对活跃，经济增长带动了基础设施的配套需求，为匹配不断增长的经济发展规模，必然要求完善相关厂房、写字楼、住宅以及生活配套服务，也就带动了房地产市场的发展。反之，如果一个国家经济发展呈衰退迹象，社会各项事业发展不景气，则经济发展速度、质量也必然受到影响，对房地产的需求降低，并形成恶性循环，最终导致经济崩溃，社会秩序不稳定。因此，经济增长与房地产业发展状况之间呈现正相关性。

图3-1显示，受国际、国内两个市场的综合影响，2011年以来，全国和重庆市GDP增长率发展增速放缓，特别是2013年以来，中国经济出现了由高速增长向中高速增长变化的“新常态”，而重庆市经济增长也受到大环境影响，表现出下降趋势，经济增速到第四季度达到12.3%，增速为全国第三。但总体而言，重庆市经济发展速度较高于全国水平，2011年，重庆市GDP就已经突破了10000亿元大关，2013年年底，重庆市GDP为12656.69亿元，比2012年增长12.3%，人均GDP达到42976.88元，高于全国水平。经济的发展为固定资产投资，特别是重庆市房地产市场注入了更多的资金，为房地产业提供了必要的资金准备。

（二）消费者物价指数

通货膨胀是指在信用货币制度下，流通中的货币数量超过实际需要而引起的货币贬值和物价水平持续上涨的经济现象。也就是说，市场中货币流通量大，使得人民持有的货币持续增加，购买能力相应地有所下降，最终导致物价水平的不断上涨。通货膨胀环境下，公众将手中闲散的资金转向投资房地产市场，以获取收益，使资金得到保值升值，大量资金的涌入抬升了房地产价格，使得生活成本加大。2013年，重庆市居民消费价格指数保持在平稳较低水平，并且与全国CPI涨幅保持同步走势（见图3-2）。相对温和的通胀压力，有利于经济发展，也有助于重庆市房价趋于稳定。

同时，2013年重庆市货币供给量保持稳步提升，资金量大，市场流动性比较充足，保障了购房者的合理需求；而维持稳健的货币政策，加快金融市场化进程，又在另一侧面导致新增贷款量增加，有利于楼市发展。

（三）固定资产投资

固定资产投资是建造和购置固定资产的经济活动，即固定资产再生产活动。固定资产再生产过程包括固定资产更新（局部或全部更新）、改建、扩建、新建等活动。固定资产投资是社会固定资产再生产的主要手段。固定资产投资额是以货币表现的建造和购置固定资产活动的工作量，它是反映固定资产投资规模、速度、比例关系和使用方向的综合性指标。2013年，全国固定资产投资总额有所上涨，为房地产市场开发提供了有力的资金支持，有助于房地产市场的发展。

2013年，重庆市固定资产投资达到10285.3万元人民币，环比增长11.75%，其中，房地产开发资产投资额达到3012.8万元，占总固定资产投资额的29.3%（见图3-3和图3-4）。按月份来看，年初房地产开发投资增速较快，而伴随经济总体形势的走低，房地产开发投资增速在年末逐渐放缓。

（四）法律法规

中国是法治国家，加大法律法规建设，将有效地促进重庆市房地产市场的稳定。2013年，重庆市发布了几十项有关房地产市场的调控法规（见表3-2）。

二 2013年重庆市房价分析

2013年，重庆市房地产市场整体运行平稳，政府对房地产价格的调控目标基本实现，保障了房地产价格处于基本稳定区间。其中，主城九区新建商品房住房成交建筑面积均价为6803元/平方米。

2013年3月30日，重庆市人民政府办公厅出台《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，其中明确提出：房地产价格的调控目标是主城区新建商品房住宅价格增幅低于城镇居民人均可支配收入的实际增幅。2013年实际运行情况是，重庆市在全国多数城市房价快速上涨的整体形势下，实现新建商品住房价格同比增长6.86%，增幅低于城镇居民可支配收入增幅的9.8%，完成了既定目标，也保证了商品房价格的平稳。

图3-5显示，2013年8月，重庆市商品房销售均价达到该年度最高值的7586元/平方米，而2014年1月为7626元/平方米，成为近几个月房价最高值，但总体而言，重庆市商品房销售均价保持在8000元/平方米以下，较同等发展水平的城市均价偏低。

（一）重庆市房价分布

2013年搜房重庆站数据显示，重庆市商品房销售均价在4000元/平方米以下的房地产仅占5%,4000—6000元/平方米的房地产约占27%, 6000—8000元/平方米的占23%,8000—10000元/平方米的约占27%，而高于10000元/平方米的商品房占17%左右（见图3-6）。由此，重庆市房价在6000—10000元/平方米之间的比重较大，约占整体商品房销售市场的50%左右，成为2013年重庆市房地产的销售主体。

（二）重庆市主城区房价

重庆市主城区主要包含渝中、九龙坡、沙坪坝、大渡口、南岸、巴南、江北、渝北、北碚9个辖区，2013年，新建商品住房成交建筑面积均价为6803元/平方米，该指标在2010年和2011年分别为5762元/平方米和6390元/平方米。

“搜房网数据监控中心”统计数据显示，2013年，重庆市主城区在售的560个楼盘中，有414个楼盘保持价格稳定，占楼盘总数的74%；而有98个楼盘价格表现出上涨态势，占楼盘总数的18%；仅有40个楼盘的销售价格出现下跌，占7%。因此，2013年，重庆市商品房销售价格在保持稳定的前提下，出现了小幅度的上扬（见图3-7）。

就各区商品房销售均价而言，1月，北部新区均价最高，为8260元/平方米，最低为北碚区的5850元/平方米；12月，商品房销售均价最高和最低的是渝中区、北碚区，分别为7994元/平方米、6039元/平方米。总体而言，重庆市主城区2013年1月商品房销售均价为7273元/平方米，12月增长为7586元/平方米，涨幅4.3%（见表3-3）。由此可见，相关政策的出台，有力稳定了重庆市整体房地产市场的发展。

由表3-3可知，主城九区中，仅北部新区商品房销售价格出现下跌外，其余均呈现不同程度的上浮。其中，沙坪坝区上涨速度最快，达到7.85%，渝中区、高新区分列第二、第三位，分别为6.13%和5.67%。总体而言，重庆市商品房价格在2013年基本保持稳定。

（三）地铁沿线房价

交通条件是购房者选择房源的重要考虑因素之一，便利的交通可为上下班节省更多时间，同时，交通便利区域也聚集了大量的人群，出现不同的经济发展群。

其中，地铁沿线是最重要的地段，自2004年11月重庆市轨道交通开通运营以来，对地区经济发挥了不可替代的积极作用。截至2013年年底，重庆市共有地铁运营线路5条，其中，4号、5号线一期工程也于12月正式开工建设，运营里程已突破160公里，日最高客运量突破百万人次。

地铁沿线地区是城市居民居住或经济的聚集点。因此，地铁沿线房价是各个城市房价较高的地区之一，加大了解重庆市地铁沿线房价，对于全面分析、把握重庆市房价有重要作用。以重庆市1号线为例，选取较为重要的几个站点，并对其周边住宅类型进行房价分析，得到表3-4。

由表3-4可以得出，重庆市地铁1号线附近，虽然房价均高于重庆市均价，尤其以校场口写字楼最高，其他各类型商品房价格较均价上涨空间不大，但是，相比北京、上海等直辖市地铁沿线房价而言，重庆市地铁沿线房地产价格相对稳定。

（四）学区房

作为中国教育体制下的一种独特现象，学区房往往成为开发商着重考虑的区域，该区域房屋具有不断升值的可能性，学区房单价相对其他地段而言较高。为了不让孩子输在教育起跑线上，多数家庭均不惜重金购买教育质量好的学区房。伴随房地产市场调控政策的收紧，其投资优势更是逐渐显现。

从图3-9可以看出，2012年较2010年各区学区房均价都有所提高，平均增长29.68%。其中，渝中区涨幅最明显，达到44.39%，涨幅最低的为北碚区，两年间增长7.94%。

2014年3月26日，重庆市人民代表大会审议并通过了《重庆市人口与计划生育条例修正案》，这也就意味着，重庆市已经开始逐步放开“二孩”政策。由于该政策的放开，部分夫妻可能会考虑生育第二个孩子，这就带来了新的一批城镇婴儿，也必然催生了更多的学区房和未来二十年后的住宅需求。同时，2014年年初，《教育部关于进一步做好小学升入初中免试就近入学工作的实施意见》后，教育部将具体工作再一次聚焦在19个大城市中，并印发《教育部办公厅关于进一步做好重点大城市义务教育免试就近入学工作的通知》，而19个大城市中就包括重庆市在内。重庆市教委负责人表示，目前，全市已经开始全面实施义务教育阶段划片招生、就近入学等相关工作。并预计在2015年，重庆市所有区县实行100%的小学划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学的相关制度。调查报告显示，重庆市主城区学区房的供给与需求比率为1∶26.8。也就是说，为了得到1处学区房，有近27个人在竞争，出现严重的供不应求。

（五）婚房

第六次人口普查结果显示，2010年，重庆市20—24岁男性人口达到1058172人，女性人口1090894人，25—29岁男性人口数为764663人，女性801310人，而2010年重庆市总人口数2885万人，预计结婚人数占总体人口约12.88%，此部分人口多已到结婚年龄，对于房产的需求更加急切，大部分年轻人对于婚房会有更多的选择，在区位上，选取离单位较近、离商圈较近；在子女教育问题上，选取学区房；在户型的选择上，多以二居室为主。这部分人口催生了新的房产商机，也在一定程度上加剧了某些优势地段商品房销售价格的上涨。

（六）五个功能区对房价的影响

2013年9月，重庆市委四届三次会议明确提出，在综合考虑人口、资源、环境、经济、社会和文化等因素影响下，将重庆市进行功能区域划分，共分为都市功能核心区、都市功能拓展区、城市发展新区、渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区五个功能区域（见图3-10）。

五大功能分区是在重庆市实施“一圈两翼”发展战略规划基础上，进一步明确各区县功能，实行差异化发展战略，有助于进一步拓宽城市发展空间，延伸城市格局，在更大范围内实现资源的优化配置，实现又好又快发展。而生态涵养发展区和生态保护发展区的重组，表明重庆市在尊重生态文明建设方面又迈出了更坚实的一步，能够更好处理经济发展与生态保护之间的协调。总体而言，五大功能分区的划分，为今后重庆市发展提供了新的定位、发展重点和改革方向，有利于重庆市整合优势资源、提升城市效能。

五大功能分区在一定程度上体现了重庆市政府在未来发展规划中对自身发展能力与趋势的预判。五大功能分区有利于重庆市进一步找准坐标，轻装上阵，加快国家中心城市的建设；有利于明确发展使命，回归本位，加快国家生态屏障的建设；有利于转换思维，合作共赢，加快中国第四增长极的建设。

科学划分功能区域体现了发展的规律、改革的精神、创新的理念，是在新的发展节点上重庆区域发展战略的细化。同时，五大功能分区遵循区域经济演化规律，有利于打破行政区划樊篱，突出各功能板块的比较优势；结合重庆客观特殊市情，有利于对接国家战略部署，明晰各功能板块的工作重心；分区立足于体制机制创新，有利于释放改革红利，形成重庆长期增长的内生动力。

区别对待五大功能区的房价，也将有助于稳定重庆市商品房销售价格，保证房地产价格在合理区间变动。表3-5显示，五大功能分区中，都市功能核心区与都市功能拓展区人均可支配收入较高，分别达到27168元、27055元。因此，对房地产行业的投资力度也大，房地产开发投资额度达到1273.97亿元、660.56亿元，而渝东北生态涵养发展区和渝东南生态保护发展区由于地理位置较偏，人均可支配收入较少，仅21287元、20144元，在房地产行业中的投入也较低，为245.24亿元、95.06亿元（见图3-11）。

三 2013年主要资金来源分析

2013年，重庆市房地产开发资金来源共5846.84亿元，较2012年增长14.5%，实际到位资金达到4614.06亿元，同比增加19.1%。综合分析本年度资金主要来源如下：

首先，重庆市三大主要资金来源增速有所减缓。资金来源中主要分为国内贷款、自筹资金和其他基金三部分，共占2013年度到位资金总额的99%。在上半年资金有所上扬的基础上，下半年，开始出现增速放缓局面，从而导致了重庆市整体资金增速下降。其中，国内贷款1112.29亿元，增长54.3%，较上半年下降22.4个百分点；企业自筹资金1263.70亿元，增长6.8%，较上半年下降5.3个百分点；以定金、预收款和个人按揭等回笼资金为主的其他资金2193.89亿元，增长12.6%，较上半年下降21.2个百分点。

其次，资金充裕度出现小幅下跌。受美国金融危机影响，全球经济出现一定程度的下滑，重庆市房地产市场也不例外。2009年，重庆市房地产市场开始逐渐复苏，呈现出供需两旺的局面，资金到位率达到177.8%，如此大的现金流回笼为重庆市房地产企业提供了强有力的资金支持，也促进了房地产市场的快速发展；2010年，形势继续看好，资金到位率突破200%，达到212.3%；到2011年，重庆市房地产企业资金充裕度已经达到近年来最高值的220.0%；但随后的2012年，由于受到国家宏观调控政策的影响，企业资金充裕度开始出现下滑趋势，从表3-6可以看出，资金到位率由2011年的220.0%下降至2012年的203.7%，2013年更是再次回落到200%以下，达到194.1%。