从供给侧促进湖南房地产健康发展的政策建议

湖南省人民政府发展研究中心课题组

2016年以来，全国房地产市场又经历了一波“过山车”行情，近期，北上广深等一线城市呈现过热倾向，相关政策从“去库存”转变为收紧。湖南省一些市州，特别是长沙的房地产也出现了翻转行情。课题组认为，推进房地产的供给侧结构性改革不能只被理解为“去库存”，“去库存”是应急之策，从长远来看，还要进一步围绕“消费升级”加快产业结构调整，着力实施“新住宅4.0”战略。

一 从供给侧来看，警惕总量过剩的同时更要关注三大结构性过剩问题

湖南房地产供给过剩问题到2016年一季度得到极大缓解。据省住建厅介绍，2015年年底，湖南省达到销售条件可售新建商品房待售面积达1.09亿平方米，库存去化周期达到20个月。但到2016年一季度商品房销售面积、销售额分别增长24.5%、30.8%, 3月末湖南商品房待销售面积同比增长10.3%，增速创2011年以来新低，“去库存”压力极大缓解。其中，三大结构性过剩更值得关注。一是区域结构上的相对过剩。一方面，湖南省各市州冷热不均，长沙、株洲、岳阳等地需求相对旺盛，其中，2015年长沙房产销量是“十二五”期间最高的一年，2016年一季度也呈现出量价齐升的良好局面；湘潭、益阳等三四线城市需求不足，库存去化周期达到30个月以上。另一方面，县城“去库存”压力远高于中心城市，部分县城是风险集中点，例如湘西保靖去化周期达到了145个月。二是品质结构上的相对过剩。低品质房产供给过剩与高品质房产供给不足并存。从长沙调研来看，金茂梅溪湖、保利西海岸和渔人码头等项目因品质较好、配套齐全，销售形势较好，库存去化周期分别为8.1、6.4、8.2个月；但夏威夷碧水春天等项目因配套不完善，销售困难，去化周期超过43个月。三是产品结构上的相对过剩。非住宅地产过剩远高于住宅地产。以长沙为例，据2015年1～8月数据，市内五区的非住宅地产待售面积占总库存的37%左右，去化周期高达35个月，远高于住宅类10多个月的去化周期。综上所述，长沙等中心城市以及高品质的楼盘“去库存”压力不大；部分偏远市县及低品质、配套不完善的楼盘，非住宅地产是“去库存”重灾区。

二 从需求侧来看，人口结构老龄化严重影响房地产需求释放

课题组测算，预计到2021年湖南省户籍人口总数达到峰值——7181万人左右，之后就呈现下降趋势，到2060年降到5863万人左右。根据湖南“十三五”规划目标，到2020年户籍人口城市化率将从2015年的28.1%增长到40%，由此推算湖南省户籍人口数将增长877万人左右，按照人均居住面积41平方米测算, 2016～2020年，湖南省住宅需求面积为3.6亿平方米左右。据湖南省住建厅数据，截至2015年年底，可售新建商品房待售面积达1.09亿平方米和已拿地未开工的待建商品房规模1.9亿平方米，目前的房地产供给合计2.99亿平方米，这意味着，“十三五”期间除消化现有库存之外，新增需求空间不大。若以常住人口数来测算，湖南是人口净流出省份，常住人口比户籍人口少600万左右，由此测算的房地产需求更少。综上所述，不要因为短期回暖而盲目乐观，除非湖南人口从“净流出”向“净流入”转变，否则房地产刚需将因老龄化而呈不断萎缩趋势。

三 从发展趋势来看，目前正进入后住宅时代，湖南房地产业的着力点是围绕改善性需求增加高质量供给

房地产当前正进入后住宅时代，房地产的拐点或者说过去住宅的增量时代宣布结束，进入多业态时代。这一阶段的特点是，虽然总刚需在减少，但改善性需求还将释放，并带动产业链的延伸和附加值的增加。具体来说，体现为“三化”趋势。一是住宅产业化。住宅产业化作为世界发展趋势，在发达国家已逐步成熟，我国还处于起步阶段。湖南借助已有的产业基础，能开拓新的增长领域。二是品质高端化。调研中，我们发现消费者对目前的住宅品质普遍不太满意，对高质量、优设计、配套完善的住宅需求还很大。同时，伴随着第三次工业革命的浪潮，绿色住宅、智能住宅也将逐步替代传统住宅，形成新一代住宅产品。三是业态多元化。城市综合体开发、商业地产、物流地产和养老地产等多种业态出现，万科等房地产商从纯住宅开发将逐步过渡到以住宅配套幼托、中小学、医院、商业和交通为综合开发体的模式，并向社区服务提供商转变。综上所述，改善性需求是未来发展关键，要把握后住宅时代“三化”趋势，率先布局，打造房地产新格局。

四 几点建议

1．从供给侧发力，围绕“消费升级”加速产业升级，实施“新住宅4.0”战略

“新住宅4.0”战略是以住宅产业化为核心，通过宜居化的设计、工业化的生产和装配化的施工以及一体化的管理，把分布式能源、物联网、智能家居、大数据等新元素融入住宅建筑中，推进住宅品质化、绿色化、智能化，将住宅建设由“建造”转变为“智造”，打造百年住宅。一是从省级层面提出“新住宅4.0”战略。在现有的住宅产业化的战略基础上进一步融入绿色住宅、百年住宅、互联网+和智能制造的概念，提出“新住宅4.0”战略，并探索建立省级标准体系。二是建设一批“新住宅4.0”示范工程。结合长沙开展“国家住宅产业化试点”的契机，在产业化试点中选择若干项目，进一步实施升级版的示范工程，开展分布式能源、生态住宅和智能家居等相关示范。三是鼓励房产商围绕“新住宅4.0”发展转型。引导地产商从纯住宅开发向居住服务集成商转型，出台政策鼓励房产商将高科技应用于住宅，出台住宅节能奖励措施等。

2．多管齐下，激活改善型住房需求，引导升级版住房需求

一是活跃二手房交易市场，促进住房梯次消费结构形成。建立租购并举的住房制度，支持开发商自持以及投资者购买商品房开展房屋租赁业务，支持专业房屋租赁企业、物业服务企业等通过租赁或购买存量房开展租赁经营。二是调整公积金和房贷等政策。逐步将符合条件的农民工和个体工商户纳入公积金政策覆盖范围，提高公积金使用效率，将公积金贷款上限进一步调整为70万元。放松公积金和商业贷款对于首套房的认定标准，将改善性住房纳入首套房标准。三是支持老旧社区居民置换新房。鼓励各地通过发放住房补贴等方式，支持在城市老旧社区居住超过一定年限、只拥有一套住房或无自有住房的户籍家庭购买商品住房。四是引导消费者关注和购买绿色、智能产品，通过媒体宣传、政府补贴等方式开展。

3．精准调控，省级出台房地产调控政策池，各地区根据自身情况灵活选择政策“组合拳”

针对结构性过剩问题，在“分类调控”总体要求下，坚持“鼓励刚性（改善性）购房需求，抑制不合理住房需求”的同时，转向更加精准和细化的调控模式。省级层面，由住建厅联合国土、商务等相关部门，征求各市州县意见，协商出台房地产调控政策池，其中，根据底线、红线标准和全省共性的情况规定“必修”动作；按照原则性思路规定具有浮动空间的“选修”动作。各市县则根据自己的实际情况，结合政策的延续性、配套性，注重长期与短期搭配，在调控政策池中选择“必修”+“选修”的政策“组合拳”，并向省级部门报备。政策池向全社会公布，其中的政策可以根据一定程序进行调整。

表1 房地产调控“政策池”初步设想

4．规划引导，以“多规合一”统筹房地产与国土管理、城镇建设、产业发展等关系

加快出台《湖南省城市（县城）住房建设“十三五”发展规划》，按照“多规合一”原则，与土地规划、城镇规划、“十三五”国民经济社会发展规划以及商业网点布局规划充分对接，发挥住房建设规划的引导作用，规划控制住宅用地供应规模，促进住房供需基本平衡。其中需要注意三点。一是要以人口为基础。根据未来人口的城乡和区域分布结构确定住宅供应规模和空间布局。二是要以产业为核心。摒弃单纯建城的做法，按照产城融合的理念布局房地产业，完善功能配套和提升承载力。三是要以空间为引导。严格主体功能分区，开展“地票”等土地置换试点，形成集约生态的住宅分布格局。