第三节 “房子是用来住的、不是用来炒的”的完整含义

在确认房地产的本质属性是商品，同时又具有消费和投资双重功能的前提下，来理解“房子是用来住的、不是用来炒的”的含义。

一、“房子是用来住的”，指房地产的第一功能是使用

这里“住的”两字是指，住宅主要用于生活性使用，非住宅（如厂房、仓库、办公楼、商场、医疗教育院舍、休闲娱乐场馆等非住宅建筑物及其附属设施）主要用于工作性、经营性使用。

为何房地产的第一功能是使用、是消费？马克思说过：“人们购买商品，归根到底只是为了它的使用价值，以便使它进入消费过程（撇开转卖不说）。”房地产商品同样如此。从常识上看、根本上看，社会生存发展、生活经营都需要使用房地产。衣食住行，属于人类需要的第一方阵，“住”就在其中。为了社会的使用目的，社会就得提供可使用的房地产。这里的使用，是指实实在在的使用，不仅仅指有人购买。即便是有人购买了，没有人使用，那还是不行，那仍然是无人使用。离开使用这个根本目的，房地产有何价值呢？在房地产的众多价值中，虽然包括自身保值增值、GDP及税金增长，甚至还包括城市市容美好和显示行政长官的政绩形象，等等。但这一切，都建筑在人的使用基础上。离开人的使用，即便是有一时的交易，并暂时得到房地产增值、GDP及税金增长、城市市容美好、政绩形象提升的利益，那都是不可靠的。当房地产无人使用积累到一定的数量点和时间点时，无人使用的负面效应就将爆发，产生破坏性极大的后果。到那时，所谓的房地产保值增值、GDP及税金增长、城市市容美好和政绩形象就化为乌有，而且会有一个经济、社会甚至政治层面的追索，导致一个负的效应。多年来在中国，不顾社会实际使用的需要，主要追求GDP、城市市容和政绩形象的大盘、一条街、商城、新城成为死盘、死街、死商、死城的案例还真不少。如2013年后，曾被称为“鬼城”的鄂尔多斯直到现在还是死城，就是最典型的案例。所以，自2015年底的中央经济工作会议起，中央反复强调房地产去库存，就是对于多年来忽视房地产使用、消费功能陋疾的拨乱反正。

二、房子“不是用来炒的”含义

先得理解其中的“炒”是什么意思。“炒”字，《辞海》解释为“把东西放在锅里翻拨使熟”，关键词是“翻拨”。这是人们熟悉的生活、生产语言，经常用于食物或药物材料的调理。“翻拨”表述非常形象，所以被借用并扩大到社会经济生活中经常发生“翻拨”的地方。例如，炒一把、炒概念、炒股票、炒期货、炒外汇、炒黄金、炒债券、炒基金、炒邮票、炒戏票、炒球票、炒钢铁、炒煤炭等。“炒”字的完整原义是“翻拨”并“使熟”。所谓“使熟”，是指扩大了东西的用处，生的食物材料炒熟了可以食用，生的药物材料炒熟了或半熟可以入药。但是，扩大到社会经济中，“炒”“翻拨”以后，东西还是那个东西，没有增加或改变它的用处，增加的仅仅是一些概念，披上了一件外衣。用经济学语言来解释，社会经济中的“炒”字，就是运用各种工具主要是传播工具反复宣传对象物，虽然不增加对象物的使用价值，但增加了心理价值。

在社会经济生活中，为何许多商品会有“炒”的现象呢？有两个原因，一个是需要合理的“炒”。比如，为了扩大商品的认知度，需要通过各种媒体做广告，让消费者了解、记住、喜欢并购买。成功的例子，如“脑白金”广告。另一个是不合理的“炒”，过度的、离奇的、扭曲的“炒”，让受众获得极度虚幻的利益想象。典型的例子，如“鸿茅药酒”广告。

房子“不是用来炒的”主要是指不合理的“炒”，其中，又包括两种情况。

一是直接明了的“炒”。“炒”者，主要是房地产的买卖双方，包括个人和机构。他们投资购买房地产并不为了使用，而是增值，等升值到自己满意的程度，随即出售获利。其中，往往只经过一两次“翻拨”。房地产开发商普遍的办法是，张扬宣传但压货不供，造成人为紧张坐等提价，然后在价格到达某个高位后一次性集中交易，营造“日光盘”神话。对房地产投机性购买者来说，“翻拨”最好的办法是，通过内部人掌控房源，在签约支付了少量定金以后，随之加价转手，迅速赚取增值。更多“翻拨”的情形是买方散户的自由行为，它没有同内部人的勾结，购买也是真实的，但不使用，过一段时间后加价出售，也赚取了增值。这些简单的“炒”，发生的面相当广泛，发生的数量也最多，是房子“不是用来炒的”主要指向对象。

二是间接隐蔽的“炒”。“炒”者，是能够广泛影响买主和卖主的机构，主要如各级地方政府，而不是买主或卖主本身（政府作为土地卖主除外）。“炒”的目的是为了某个行政区域GDP和税金的高增长目标。只要“炒”热房地产，市场交易兴旺了，价格随之上升，GDP和税金的高增长不费吹灰之力。“炒”的办法不是直接针对房地产简单的“翻拨”，而是营造特别宽松的房地产交易环境，打造让买主热情投入的各种措施，包括税收、金融、费用、降低门槛等。这种“炒”，很间接、很隐蔽，但往往也会奏效。

房地产直接明了之“炒”和间接隐蔽之“炒”，有密切的关系。后者是前者的引导，前者是后者的跟随。如果，房子“不是用来炒的”主要指向对象是前者，那么，必然也应该指向后者。

房子“不是用来炒的”，也指向货币政策。房地产要“炒”得起来，需要一个条件，就是货币供给的膨胀。货币是商品交换的媒介，也是房地产交易的媒介。一定量的商品，需要一定量的货币与之匹配，两者有一个合理的配比。货币供给过少，将收缩正常的商品流通和经济增长，导致物价下跌、经济凋敝；过多了也不行，将强推商品流通和经济发展，导致物价大涨、经济虚热。房地产商品的交易，同样服从于这一定理。房地产“炒”者，无论是直接明了之“炒”还是间接隐蔽之“炒”，主观愿望都希望房地产价格不断上涨。只有价格不断上涨，直接明了之“炒”者才能获得投资增值，间接隐蔽之“炒”者才能获得GDP、税金的超速增长和土地增值。如果房地产价格不上涨，“炒”者的增值、增收预期大部分都会落空。那如何能使房地产价格上涨呢？从行政角度看，可以直接减少供应，通过人为的供不应求驱使价格上涨。这一招是有点用处的，但减少供给又同行政追求GDP和税金快速增长的大目标相违背。所以，地方政府一般不会采用直接减少供给的政策。那么直接扩大需求，最需要货币供给的配合与宽松，而货币供给的基本权力在央行，地方和商业银行没有很大的回旋余地。看来，只有掌握货币供给的央行实施宽松的政策，才能使货币膨胀、物价普遍上涨。房地产商品以它不动产、高总额的特点，是吸收货币的最好载体，于是，在货币供给过量的前提下，房地产商品价格普遍上涨，房地产的两个“炒”者才“炒”得起来。缺乏货币供给膨胀这个前提，没有房地产价格的普遍上涨，单靠两个“炒”者施尽浑身解数还是“炒”不起来的。或者说，只要货币供给过量，房地产价格就会普遍上涨，“炒”房者自然应运而生。实际上在中国，房地产之所以“炒”起来，是市场买卖双方、地方政府和货币政策的一个并未共谋、实际“共谋”的互相渗透的过程与结果。