4　不动产登记簿对物权变动是否具有终局证明效力?

解答:《物权法司法解释 (一)》第2条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

本条解释确定了不动产登记簿的效力。

《物权法》第16条规定了不动产登记簿是物权归属和内容的根据，表明在确认不动产登记和确认物权归属的过程中登记簿的重要作用。而在司法实践中，关于对不动产登记簿的性质概念界定、作用等问题一直未甄明确，不动产登记簿对于不动产物权变动的完成起到什么样的作用，经不动产登记簿记载后会产生何种法律效力，其对于不动产物权的归属是否具有终局性决定作用，与其他相关权属证明相比登记簿在法院审理过程中的证明效力如何，这些问题都有待进一步研究。

(一)不动产登记簿的涵义

不动产登记簿是不动产登记机构制作和管理的，用于记载不动产基本状况、不动产权利状况以及其他依法应当登记事项的特定簿册。不动产登记簿作为贯彻落实物权法所确立的公示公信原则的唯一法定文件，不动产登记的程序规则设置都是围绕登记簿展开，因此不动产登记簿具有极为重要的地位。不动产登记簿是用以记录不动产标示及其上的物权状况的文件，其中《不动产登记暂行条例》第2章专门对不动产登记簿进行规定，其中规定不动产登记簿应当记载以下事项:(1)不动产的坐落、界址、空间界限、面积、用途等自然状况;(2)不动产权利的主体、类型、内容、来源、期限、权利变化等权属状况;(3)涉及不动产权利限制、提示的事项;(4)其他相关事项。由上可知，不动产登记簿应当记录不动产的标示，即不动产的自然状况，这也是由物权特定原则所决定的。只有坚持这个原则才能有效确定物的归属，确保每个经济上有价值的物能够被独立地支配并投入流通，进而实现对物的有效利用。此外，虽然不动产登记簿是为不动产登记而设置的文件，但并非所有的不动产上的权利和法律关系都需要在登记簿上登记，只有具有登记能力的权利才可以纳入登记的范围。如租赁权，虽然不动产登记簿设置的目的在于物权公示公信，而租赁权的公示对权利交易的法律意义并不大，也将这些权力纳入登记，不仅会使登记制度丧失目的，而且会加重登记工作。[12]

《物权法》第6条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当按照法律规定登记。第9条第1款规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对此，《不动产登记暂行条例》第5条规定了以下具有登记能力的权利:(1)集体土地所有权; (2)房屋等建筑物、构筑物所有权;(3)森林、林木所有权;(4)耕地、林地、草地等土地承包经营权;(5)建设用地使用权;(6)宅基地使用权;(7)海域使用权; (8)地役权;(9)抵押权;(10)法律规定需要登记的其他不动产权利。

不动产登记簿是国家依法设置的文件，其制作人特定化。《物权法》第10条规定，不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。不动产登记簿的制作机关必须是国家专门的不动产机关，任何单位或个人都不得擅自设置不动产登记簿，进行不动产登记并颁发不动产权属证书，并且不动产登记机构必须严格按照法定的程序和标准制作填写。《不动产登记暂行条例》对不动产登记机关进行了规定，其中第6条规定，国务院国土资源主管部门负责指导、监督全国不动产登记工作。县级以上地方人民政府应当确定一个部门为本行政区域的不动产登记机构，负责不动产登记工作，并接受上级人民政府不动产登记主管部门的指导、监督。第7条规定，不动产登记由不动产所在地的县级人民政府不动产登记机构办理;直辖市、设区的市人民政府可以确定本级不动产登记机构统一办理所属各区的不动产登记。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。不能分别办理的，由所跨县级行政区域的不动产登记机构协商办理;协商不成的，由共同的上一级人民政府不动产登记主管部门指定办理。国务院确定的重点国有林区的森林、林木和林地，国务院批准项目用海、用岛，中央国家机关使用的国有土地等不动产登记，由国务院国土资源主管部门会同有关部门规定。以上法律法规表明除法律法规其他规定以外，我国的不动产登记机构主要由国土资源部主管，其他相关政府部门予以配合。我国通过设立专门的不动产登记机构来规范、管理不动产登记行为，以避免因登记机构的疏忽或不审慎而导致最终记载在登记簿上的物权与真实的物权相背离，依照严格的程序进行登记时能够将登记簿记载错误的概率降到最低的同时也成为不动产登记簿证明力较高的主要原因。

(二)不动产登记簿的作用

《物权法》第16条规定，不动产登记簿是物权归属和内容的根据。在我国债权形式主义的不动产登记制度之下，通过登记是物权变动的最后一个生效要件，而不动产登记簿作为不动产权利的标示，以明确的物质载体将不动产之上的主观物权揭示出来，因而，在具有确认物权归属和内容的作用的同时，也通过公示而取得公信力，便于物权交易的快捷与安全。具体来讲，基于不动产登记簿的公开性特征，通过记载并公示特定不动产的自然状况，提示不动产权利人行使权利的对象范围，以及告知其他人性质权利的边界，同时，通过记载并公式特定不动产权属情况，降低市场上其他人查明特定不动产权属及其限制情况的成本，增强对交易安全的信心。

《物权法》第9条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因为不动产物权的设立、变更、转让和消灭，只有经过记载于不动产登记簿上才能发生物权变动效力，所以物权权利人必须要借助不动产登记簿来作为证明不动产物权的证据。从此次司法解释第2条可以明确得出，不动产登记簿对不动产物权的真实权利人并不具有最终决定权利归属的功能，只能作为当事人主张其物权的一种书证。因为，《物权法》之所以明确规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭未经登记不发生效力，根本目的不是为了经由登记之手段，监督或管制不动产物权之交易，而是为了通过登记之方法，将不动产物权之变动情形，公开于交易世界，以促进不动产物权交易的便捷与安全，并由此提高不动产物权交易的总效率。因此，对有效实施的不动产物权变动而言，不动产登记簿的作用是为了将依当事人自主意思发生的不动产物权变动情况公示出来。因为，如前所述，只有关于不动产物权变动的真实意思表示才是决定不动产物权归属和内容的最终根据，即使不动产登记簿的记载与真实权利关系完全相符，决定物权归属和内容的也只能是当事人的真实合意。不动产登记簿不能作为真正权利人享有不动产物权的最终根据，并不意味着不动产登记簿对不动产物权人毫无意义，凭借其得天独厚的官方性、规范性、恒久性特征，不动产登记簿在不动产物权诉讼上可成为一种有力的书证。在不动产物权交易合同毁损或遗失时，不动产登记簿毫无疑问可作为证明不动产物权的有力证据。

此外，因不动产登记簿由国家专门的不动产登记机构进行登记并保管，不动产登记簿又具有管理功能，一是产籍管理功能，即通过不动产登记簿的编制，建立不动产权属产籍资料，进而为不动产税收、规划等行政行为提供依据。二是审查监督功能，即通过对不动产登记簿登记的审核，审查不动产权利的真实性和合法性，监督当事人之间的不动产交易，撤销违法行为，维护不动产交易市场的秩序。

(三)不动产登记簿的法律效力

《物权法》在第16条和第17条分别规定了不动产登记簿是物权归属和内容的依据，以及优先于不动产权属证书的效力，但是仍然承认了在司法实践中，不动产登记的确会发生登记状况和事实状况不一致时的登记错误情形。对此，应当认识到不动产登记簿只是进行不动产登记的法定簿册，本身不具有法律效力，只不过是因为不动产登记制度的要求，将不动产登记特定事项登记在不动产登记簿上，并通过公示方式赋予公信力，从而衍生出相应的法律效果。

1.不动产登记簿具有公示效力。不动产登记制度设立的根本目的在于对交易之外的其他人宣示物权，而真正能担当公示功能的是不动产登记簿。申请人对不动产及其享有的权利向登记机关申请登记，登记机关将其登记在不动产登记簿上，通过这一行为，不动产物权的后续相关交易人可以通过登记簿的公开和查阅制度来了解某种不动产物权是否记载在登记簿上，或不动产物权之上是否存在某种负担，并据此来判断交易风险的大小，决定是否进行交易。潜在的交易当事人能通过不动产登记簿清晰地识别交易标的物上的权利内容，促进交易的快捷达成，不动产登记簿的这种公示效力在一定程度上起到辨识作用，或者说，便利了当事人对主观权利的识别。在现实生活中，物权时常处于变动之中，若不对不动产之上权利进行公示，登记簿的记载必将与物权的变动过程脱节，登记簿的表征物权的功能必将受阻，所以赋予登记簿公示功能是有效地利用物之价值的必然要求。《不动产登记暂行条例》规定了不动产登记机构应当依法将各类登记事项准确、完整、清晰地记载于不动产登记簿。任何人不得损毁不动产登记簿，除依法予以更正外不得修改登记事项。因此，根据前述但书条款亦足以推定，在一般情形下登记簿具有判定物权归属的效力，但并不具有绝对化效力。这是因为，不动产登记在整个物权法体系中，其系对物权状态的“公示”而非行政确权，登记只是对不动产权利状态的记载和公示而已，登记部门的登记行政行为本身并不产生物权。当然，要认识到这种依据登记簿推定的权利是否完全为真，或者是否会对交易当事人产生有利的法律后果，并非不动产登记簿公示效力的作用，而是公信力的法律效果。

2.不动产登记簿具有公信力，是指依法完成登记的，产生绝对效力，即便不动产登记簿上所记载的权利并不存在或者记载状况和真实状况内容不符合，因信赖该登记簿记载权属正确为相关交易的第三人，法律上仍承认其进行的物权交易具有与真实物权存在时相同的法律效果，即该第三人仍可以获得该不动产的物权。我国《物权法》第106条和本司法解释第15—21条所规定的善意取得条件明确规定了不动产登记的公信力。不动产登记簿的公示功能，只是表明不动产物权的相关交易人可以借助不动产登记簿来确定某种不动产物权是否存在以及其物上权利负担，从而作出是否进行或如何进行不动产交易的决定。而登记簿往往由于当事人或者登记机关登记人员的原因而出现与真实权利不相一致的情况，此时，在权利公示存在偏差的情况下则需要法律直接赋予不动产登记簿一种近乎绝对的善意交易保护效力。不动产登记簿的公信力是在真实权利人和市场交易第三人之间选择倾向保护交易安全，在此前提之下，为尽可能减少对真正权利人的损害，立法同时规定异议登记与更正登记制度，赋予利害关系的当事人对登记簿的正确性提出异议，并在确定为错误登记之时校正错误的不动产登记簿，使不动产物权登记权利人与真实权利人尽可能维持一致，从而平衡交易第三人与真正权利人的利益冲突。

3.不动产登记簿具有推定效力，是指法律推定不动产登记簿上记载的不动产权属状况以及权利限制事项与真实情况保持一致。我国《物权法》第9条规定，物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力;未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。对于绝大多数给予法律行为的不动产物权变动都以登记作为物权变动的生效要件，通常来说，办理了登记往往意味着不动产物权的设立、变更、转让或消灭，登记的状态和真实权利关系往往相吻合，这种外表的现象与实质的内容通常具有高度的盖然性，所以本来作为权利外观的不动产登记就可以反推权利的存在。登记的推定效力在于，凡是不动产登记簿上记载的物权就推定该物权是存在的，而被注销的权利就推定该权利不存在;同样的，凡是不动产登记簿上记载的权利人就被推定为不动产物权的权利人，而没有记载的人就推定不是不动产物权的权利人。由于登记簿的记载具有推定力，因此登记的权利人仅需要证明其不动产物权经过登记即可，其登记内容所记载的物权存在以及该物权的种类、内容、次序，物权人并得以行使登记的权利。

4.司法实践中不动产登记簿登记不实的情形。不动产登记簿上记载的内容主要分为三个部分:第一部分，不动产的标示，即不动产的坐落、位置、界址、面积、结构、用途等自然状况;第二部分，不动产的权利状况，即不动产上的所有权、用益物权、担保物权等权利事项;第三部分，其他依法应当记载的事项，如预告登记、异议登记、查封登记等。例如，《房屋登记办法》第24条第1款规定，房屋登记簿应当记载房屋自然状况、权利状况以及其他依法应当登记的事项。《土地登记办法》第15条第1款规定，土地登记簿是土地权利归属和内容的根据。土地登记簿应当载明下列内容:(1)土地权利人的姓名或者名称、地址;(2)土地的权属性质、使用权类型、取得时间和使用期限、权利以及内容变化情况;(3)土地的坐落、界址、面积、宗地号、用途和取得价格;(4)地上附着物情况。本次司法解释主要解决的就是对不动产登记表彰的权利状态推定的非终局性证明效力。在这里，对登记不实的情形依据登记簿的错误是否与不动产物权的归属、内容相关，将之分为误与非权利事项错误。登记簿上的权利事项错误是指，不动产登记簿上关于不动产物权归属、内容的记载与真实的不动产物权归属、内容不一致或不相符。例如，甲、乙共同共有的不动产在登记簿上记载为甲的单独所有。非权利事项错误是指，不动产登记簿上与不动产物权归属、内容无关的事项的记载与实际情况不一致。例如，实际面积为4433平方米的土地在登记簿上记载为4333平方米。由上文不动产登记簿仅具有权利推定的效力可知，对于不动产登记权利事项，当事人可直接援引登记表彰内容，而对于非权利事项，当事人不可基于对登记非权利事项的内容主张善意信赖。

在司法实践中，不动产登记权利事项不实的情形主要包括:第一，个别人利用虚假资料申请不动产首次登记、变更登记、移转登记、注销登记等，导致登记机关在不动产登记簿上所记载事项不实。第二，登记机关工作人员审核登记申请资料时，由于故意或过失导致不动产登记簿上记载事项不实。第三，非因法律行为导致的不动产物权设立、变更、转让、消灭后，未及时更新不动产登记簿上相关记载事项。例如《物权法》第28—30条规定的法律文书、人民政府的征收决定、继承、受遗赠、合法建造、拆除房屋等情形。第四，作为不动产登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等法律行为无效、被撤销，不动产登记簿未及时恢复原登记情况等。

实务上还存在几个问题。

(一)针对登记记载的推定问题

承认登记簿的权利推定效力的同时，应当注意在物权变动登记的当事人之间，对所登记的该项物权变动存在与否，不得援引登记的推定力来对抗。例如，甲向乙借款，并以自己名下的一栋房屋作抵押登记，不久，甲以双方之间抵押合同无效为由提出注销登记，此时乙不得以登记的推定力对抗。

登记簿上所登记的权利内容一般为登记权利人所受益，根据登记簿内容推定不动产的所有权人、用益物权人为登记人，与此同时这种推定也可能对登记权利人产生不利益。一方面，这种不利益可以体现为直接不利益，最典型的就是在不动产上设立了抵押权，当不动产所有人在援引不动产登记簿的推定力时，由于抵押权构成对所有权的限制，所以登记簿上关于抵押权的记载显然对该所有权人是不利的，妨碍所有权人的不动产交易行为。另一方面，这种不利益也可以是间接的，如房屋倒塌致人损害，受害人可以依据登记簿的推定力请求登记簿上记载的房屋所有权人承担赔偿责任，除非该所有权人能够证明其并非不动产的实际管理人。

(二)不动产登记簿的推定力不限于在民事诉讼程序中适用

不动产登记簿的推定力不仅适用于民事诉讼程序，还适用于所有的私法或公法上的程序，如强制执行程序、行政诉讼程序、刑事诉讼程序。例如，在强制执行程序中，法院在查封某一不动产时，必须依据不动产登记簿的记载来确定被查封的不动产是否属于被执行人所有。如果登记名义人并非被执行人，除非登记簿记载的权利人明确放弃推定力对其的保护而主动承认该不动产属于被执行人所有，否则法院不得对该财产加以查封。[13]