一．用歷史角度看中國樓市

由於在發展商工作，在很多社交場合中，朋友都會問到關於中港樓價的問題，筆者希望從歷史的角度去思考出一個比較宏觀的答案，會較微觀的去看問題比較靠譜。

首先，筆者會考慮中國在未來二十至三十年，經濟是總的往上行還是往下行，任何一個國家，它的經濟往上行房地產才值得投資，否則，怎樣也不值得投資。舉最簡單的例子，中國和日本是兩個恰恰相反的國家，一個從鄧小平南巡以後，經濟一路往上長，而日本在九十年代初經濟泡沫爆破以後，經濟一直往下跌，到現在仍在迷失之中，很明顯在這段時期，任何時候買入北京、上海、廣州和深圳這些一線城市，都有可觀回報，但是，投入日本，便只有捱打的份兒。順水行舟怎樣也好過扒逆水，馬雲的金句：「風大的時候，豬也會飛。」

中國在漫長的歷史當中，無論從人口比例和經濟實力，佔全球GDP30%才是常態，清末民初佔一點幾才是非常態，2014年中國佔全球GDP只有14%，即未來仍有很大增長空間。

如果仍認為中國在未來的日子也是會好的，我們便要挑選城市。如股票一樣，選的也應該是龍頭股，現在的龍頭股是騰訊（0700）、建設銀行（0939），以前是匯豐銀行（005）、新鴻基地產（0016）；城市也是一樣，最值得投資仍然是北、上、廣、深和香港，幾百或幾千年前是長安（現稱西安）、洛陽、揚州、南京，曾經風光一時，但面對時代的巨輪，終歸會淪為二線城市，如同匯豐、新地一樣，在股票市場中愈來愈微不足道，歷史就是這樣無情。

筆者生於香港，雖然對香港有情意結，但長遠來說，香港會淪為二線城市。你只要看現時的港股和中資股比較，便會看出端倪，從2013年底開始，國企期指的成交量較恆生指數期貨為多，現在每天的成交量更多出四成，估計這個數字只會愈來愈高，即表明香港地位在走下坡。

香港的成功是建基於國內的封閉，筆者最記得1997年每個省市都在香港成立窗口公司，火紅的有上海實業（0363）、北京控股（0392）和粵海投資（0270）。為什麼叫窗口公司？因為那時國家的政策希望用香港這個平台，讓國家企業在香港成立公司走出去，並稱之為「紅籌」，但是當國家有正式門口走出去，還需要爬窗口出去嗎？

那些年筆者親身在上海實業工作了12年，2009年離任時為投資公司副總經理，見證了香港人受重視的程度，97年時他們會很尊重港人意見，到了後來，他們只要求我們落實執行工作便是，由以前尊重香港，到後來變成大上海、小香港的概念，只是花了短短12年的光陰。

另外一個例子就是橫濱。在日本鎖國的時代，全國最繁榮就是那裡，但一旦開放以後，東京和大阪迎頭趕上，就給取代了。筆者估計香港終有一日也會被上海超越，成為二流城市，上海始終是全國的股票交易中心，如同紐約交易所，香港只可以做芝加哥交易所，只能做二線角色。

但這個二奶還有幾分姿色，底子厚，仍有利用價值，應有幾十年好光景可延續，作為二線城市之首，也具有投資價值。

在一線城市居住之難和貧富懸殊，永遠都是一個問題，幾千年前也出現。詩人杜甫的詩寫過，「安得廣廈千萬間，天下寒士盡歡顏」；《漢書-食貨志》有云：「富者田連阡陌，貧者無立錐之地」。所以在一線城市生活，一定是昂貴，房地產一定是普通人難以負擔，我們要認清事實。

在認同中國在上升軌當中和選好城市之後，無論什麼時間買也沒有問題，短期買平或買貴二、三十百分點，對於長達二、三十年的投資根本不成比例，一個是以數倍回報作計算，買貴二三成是微不足道，我們要的是西瓜而不是芝麻。

筆者奉勸年輕人在有條件之下，都要購入自住的單位，因為你不知道你的工資走得快還是居住的城市增長快，如沒有自住物業，便是一場賭博。