第二节 常见问题解答
解答1：如何对项目概况进行分析
对商业地产分析，首先要对项目的整体情况进行总结分析，具体包括以下7个方面。
（1）地块位置分析。即对地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置的分析。
（2）地块现状分析。即对地块四至范围、地势状况、地面现状、地面现有居民情况、地下情况、地质情况、土地的完整性等方面的分析。
（3）项目周边的商业配套和社区配套的分析。包括交通状况、教育情况和医疗、文化、金融、体育、娱乐等设施的配套。
（4）项目周边环境分析。包括近期规划、周边环境的主要变化。
例如，道路的拓宽、工厂的搬迁，或大型医院、学校、购物中心（超市）的建设等。
（5）大市政配套分析。包括道路现状及规划发展、供水状况、污水排放、通讯、供电、燃气等配套设施的分析。
（6）土地价格分析。即土地价格计算的方法，若有代征地要说明代征地价格，根据购买价格计算总地价、楼面地价。
（7）规划控制分析点。包括总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积、商业建筑面积和公建建筑面积和公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积、综合容积率、建筑密度、控高、绿化率等方面。
解答2：如何对法律及政策风险性进行分析
商业地产项目要注重对法律及政策风险性的分析，主要包括6个方面，具体如下图所示。
法律及政策风险性分析
分析一：合作方式及条件
包括合作方名称的分析、合作方式的分析、付款进度及与拿地程序的配合的分析、其他合作的主要条件的分析、与合作方式相关的其他法律规定的分析。
例如，股东投资情况、注册资本、成立时间、特殊背景等的分析；建后分房（面积）、建后分销售收入、建后分利润、共同设立公司等的分析。
分析二：土地法律性质评估
土地法律性质评估，主要是对现状和规划的评估。
例如，土地所有权归属、土地使用权归属、土地的用途、规划所有权归属、规划使用权归属、规划的用途等的分析。
分析三：评估取得土地使用权程序
包括对取得土地使用权的程序、取得土地使用权需要的时间、取得商业地产项目用地土地使用权所需条件、取得土地使用权的风险及控制（取得土地使用权存在的不确定因素及解决）等的分析。
分析四：评估土地性质变更
包括对土地性质变更的程序和理由、土地性质变更中的政府政策是支持还是障碍、土地性质变更所需要的时间等的分析。
分析五：政策风险性评估
包括对城市的规划限制或更改、突发性政策等政府因素导致项目中断开发、报批报建流程无法完成、项目开发期间土地性质变更从而造成前期投入全部或部分损失的可能性判断等的分析。
分析六：总体评价
对各项法律手续和程序的可操作性、合法性、风险的可控性进行评价。
例如，签约合同中明显不利的条款及其考虑；部分或全部条款存在的不确定性因素的控制；不利、不确定条款可能遭受的损失和对开发进度的影响等。
解答3：如何对市场状况和规划情况进行分析
商业地产项目的市场状况的分析，主要从四个角度进行，具体如下图所示。
市场状况分析
对商业地产项目进行规划设计可行性分析，具体有以下7个方面。
（1）硬指标转化成现实产品的可能性。在既定容积率、净用地面积、商业面积、配套公建面积、控高、建筑密度条件下，制造出的产品是什么类型和特性，是否符合前面提及的规划设计概念和所追寻的各种档次商业的要求。
（2）容积率。容积率变化对产品设计概念、产品类型和特征的影响。
（3）土地特征。土地本身特征对产品设计的影响和考虑。
例如，地势高低、地形起伏、地块完整性、地质状况、较深沟壑（小峡谷）、河流、水塘、地上附着物、地下管线暗渠等。
（4）周边环境。
例如，治安环境、噪声环境、污染环境、空气情况、危险源、“风水”因素等。
（5）市政工程配套设施。
例如，道路状况、供水、排水、通讯、永久性用电和临时施工用电、燃气、供热及生活热水等。
（6）生活配套设施。
例如，交通状况（与是否开通业主班车有关）、商业设施（大型购物中心）、教育现状、体育娱乐公园等休闲场所、银行医院等生活设施对自身配套建设规模和面积作出判断。
（7）市场分析结果。
例如，市场价格限制、总价控制原则与前面产品类型和产品特性设计是否存在矛盾，对产品品质是否有影响及如何解决。
解答4：如何对项目开发和投资收益进行分析
对商业地产项目开发进行分析，从下面4个方面考虑，如下图所示。
项目开发分析
商业地产项目的投资收益分析，主要从4个方面进行，具体如下图所示。
投资收益分析
分析一：成本预测
成本预测主要是说明测算假设和主要运用指标。
例如，产品类型假设、总建筑面积、住宅和非住宅面积、容积率、项目总投资（直接建造成本加期间费用，不包括营业税和所得税）等。
分析二：税务分析
税务分析包括对营业税及附加、所得税和土地增值税的分析。
分析三：经济效益分析
包括对项目利润率、投资回报率、主要经济指标、项目开发各期的利润的分析。
分析四：敏感性分析
商业地产项目敏感性分析就是指对成本变动和售价变化的分析。
解答5：如何对配置管理资源进行分析
商业地产项目要进行配置管理资源分析，应从下面3个方面着手。
（1）机构设置。是否需要成立独立法人公司（项目公司）；主要部门设置。
（2）人力资源需求。启动项目对各专业（部门）人员的需求、具体人数（重点是专业经理）。
（3）人力资源缺口及解决。现有人员能否满足需要，缺口人员的解决途径（调动、招聘、培训等）。
解答6：如何对项目进行综合分析与建议
商业地产项目的综合分析与建议，具体如下图所示。
商业地产项目的综合分析与建议
解答7：如何对项目外部环境进行分析
对商业地产项目的可行性报告中的外部环境的分析，主要包括以下3个事项。
（1）城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响。
例如，交通捷运系统的规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策即将颁布等。
（2）地块所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位。
例如，项目处在某区，要说明某区在某市的地位及作为全国重点开发区的情况。
（3）项目渊源，特殊的政治或文化背景。
例如，危房改造、高新技术区生活商业配套、文化园、政府重点工程等。
下面提供一份某地产项目的背景分析，供读者参考。
【范例】××温泉项目背景分析
一、广东旅游发展趋势
（一）消费者需求分析
广东省出游人口、旅游消费力庞大，旅游形式丰富，且多选择省内游的方式，且未来呈高速发展趋势。
温泉既是广东的传统旅游产品，也是广东最有代表性的旅游产品，广东省探明的温泉数量达300余处，已开发并具有一定规模的温泉也已超过100处。2009年，广东省温泉行业的年产值接近50亿元，带动相关产业产值上百亿元，如此庞大的消费市场，吸引了越来越多投资商介入温泉行业的开发。 据统计，尽管今年经济形势严峻，在国内新开发的温泉数量仍比去年陡增了50多处，相当于每隔7天，就有一个新温泉景点诞生。
近年来，广东省内游客量呈递增形式，观光、会议、休闲、度假等旅游形式均很丰富。
世界旅游组织专题研究表明：一个国家或地区人均GDP超过1000美元的时候，会出现排浪式的旅游消费热潮，而广东省已超过这一标准一倍，由此可见广东省的旅游业已经进入了高速发展时期。
（二）消费者行为分析
统计指标显示：珠三角游客对旅游度假区利好指数高。
重游率分析。对于优质度假胜地具有较高的忠诚度，3/4的游客会每年重复消费2次以上，占30%的每季重游客户是度假区置业的主要群体。
休闲度假停留时间分析。游客在省内休闲度假平均停留时间为3.6天，其中50%的游客在4天以上。
主要消费水平分析。珠三角游客日均住宿消费水平271元，日均用餐消费水平225元。
费用支出水平分析。调查显示，私家车和包车旅行占62%。
二、广东省某市宏观经济分析
（一）某市国民经济统计
（略）。
（二）某市居民消费分析
某市居民人均可支配收入稳定增长，支出也呈增长态势，且2005年以来，支出占收入比明显提高，居民消费意识明显。
社会消费品零售总额逐年增长，居民生活从“温饱型”向较为全面的“小康型”升级。
（三）某市第三产业发展
某市第三产业继续蓬勃发展，房地产继续占据主流，文娱服务业增长趋势明显。
（四）某市旅游发展态势
某市旅游业稳步发展，但与周边先进地区差距明显，迫切希望建设一流旅游目的地。全市2009年共接待国内外游客2115万人次，同比增长17.2%；接待住宿游客943.1万人次，增长16.8％，其中国内游客人数798.9万人次，增长18.4％。旅行社组团方面，国内游37.6万人次，下降4.6％；出境游2.0万人次，下降20.4％。全年实现旅游总收入115.1亿元，增长19.2％，其中旅游外汇收入4.0亿美元，增长21.2％。
虽然某市旅游业增长迅速，但与珠三角一些城市相比，差距明显。
这种差距是通过旅游总量反映出来的旅游层次、游憩规划和硬件配套等问题。
（五）现状交通区位分析
位于珠三角核心城市群黄金辐射地带，通达行良好。
通达性：依托广惠等高速，至惠城15分钟左右，至广州60～70分钟，至深圳60～70分钟。
项目位于城市北部核心地带，片区区位优势明显，广、深、莞三角顶点，同时辐射三个热点区域。
三、项目旅游业发展宏观背景分析小结
（1）广东旅游发展趋势。广东省旅游业高速发展，居民旅游消费需求强烈。
（2）宏观经济。某市经济呈稳步发展态势，经济总量持续扩大。
（3）居民消费。居民消费与收入同步增长，近年支出占收入比重逐渐增加。
（4）第三产业。以房地产为主的第三产业高速发展，文娱服务业为重要增长点。
（5）旅游业发展。旅游业良性发展，与周边地区存在差距，迫切需要提高层次。
（6）现状交通区位。地处某市百里旅游长廊节点和广深两小时生活圈辐射地带。
（7）未来交通区位。片区内区位良好，珠三角内交通区位呈有利态势。